سوق العقارات دايمًا هو محل اهتمام لكل المصريين، باعتباره أصل ملموس، وملاذ آمن بيحفظ قيمة الفلوس، ولكن مع حدوث الأزمات الاقتصادية زي التضخم اللي بيأثر على كل حاجة، بقينا نفكر أكتر من مرة قبل ما نحط فلوسنا في أي إستثمار؛ عشان ده مش الوقت المناسب لأي اختيار غلط. فـ هل هيفضل الاستثمار العقاري هو القرار الصح في فترات التضخم اللي بنعيشها؟
عشان نجاوب على السؤال ده محتاجين نجاوب الأول على 3 أسئلة مهمين وهم:
1- إيه هو التضخم؟
هو ببساطة إن الفلوس اللي معاك مش هتعرف تشتري بيها النهاردة، اللي إنت اشتريته بيها إمبارح. وده معناه إن: الأسعار زادت، والفلوس فقدت قيمتها الشرائية. والتضخم له اسباب كتير أهمهم:
- الأزمات العالمية: زي فيروس كورونا، الحرب الروسية الأوكرانية واللي كان ليهم دور كبير في تعطيل حركة البيع والشراء العالمية.
- زيادة كبيرة في (الطلب) على السلع أو الخدمات، وزيادة الطلب ده ممكن يحصل لأكتر من سبب: إما فيه نمو سكاني كبير، أو فيه تجار محتكرين بعض السلع. وفي جميع الأحوال ده بيخلي العرض أقل من الطلب، ولما الطلب بيزيد السعر بيزيد، وبالتالي قيمة العملة بتقل ويحصل التضخم.
كل ده بيأثر بشكل كبير على اقتصاد الدول وعلى كل القطاعات، فمثلاً قطاع البنوك في أمريكا حصله تاني أكبر انهيار بنكي في تاريخ الدولة: وهو إفلاس بنك ” سيليكون ڤالي ” في مارس 2023م. والعقارات زيها زي أي قطاع تتأثر جدًا بالتضخم.. وده يودينا للسؤال التاني..
2- إزاي السوق العقاري بيتأثر بالتضخم؟
لما بيحصل التضخم والفائدة بتعلى، ده بيخلي القروض العقارية تكلفتها أعلى فـ ساعتها بيحصل انخفاض في الطلب على العقارات؛ لإن مش كل الناس هتقدر إنها تستلف قروض بسعر الفائدة العالي ده.
وكمان لما حصلت جائحة كورونا وحرب روسيا وأوكرانيا، وقتها السوق العقاري المصري حصله حركة ركود كبيرة في أوائل سنة 2020م، وانخفضت المبيعات بمقدار 30- 40٪ ” حسب موقع Morder Intelligence” ، وده كان بسبب الارتفاع الكبير اللي حصل في مواد البناء الأساسية: (الأسمنت والحديد)، وكمان عشان تعطل سلاسل الإمداد، وارتفاع سعر الاستيراد، كل ده كان نتيجته أن سعر المنتج العقاري زاد على المستهلك النهائي.
وفي الوقت ده كان فيه مقارنة وحيرة كبيرة بين أهم الأوعية الإدخارية والاستثمارية واللي هم: (العقارات، البنوك، والذهب)، وده يودينا للسؤال الثالث…
3- إزاي الذهب والبنوك اتأثروا بالتضخم؟
أ- الشهادات البنكية.
لو مثلا كنت حطيت فلوسك في شهادة الـ 18% أول ما تم الإعلان عنها في 21 مارس 2022، تعالى هنا نشوف هتتأثر إزاي بالتضخم، من خلال إننا نحسب العائد الحقيقي من استثمارك ده، واللي بيساوي (العائد المتوقع – معدل التضخم السنوي في وقت ما هتحصل على العائد ده)
ف إنت لو جيت تستلم العائد بتاعك بنسبة التضخم اللي تم إعلانها في فبراير 2023 وهي 40.3%، يبقى العائد الحقيقي لاستثمارك=18% – 40.3%= -22.3%.. يعني خسرت 22% من قوة فلوسك الشرائية.
ب- الدهب.
أسعار الدهب مش مستقرة على مدار السنين؛ لأنه مربوط بشكل كبير بالدولار الأمريكي، والدهب سعره قل بنسبة 2% في مارس 2023 بعد جلسة الاستماع اللي عملها محافظ الفيدرالي الأمريكي ” جيروم باول” واللي قال إنه هيرفع سعر الفايدة، وده بشكل كبير أثر على سعر الدهب دلوقتي، ومتوقع إنه يأثر أكتر بعدين وسعر الدهب يقل كمان، وده عشان التضخم مش بينكمش، وللأسف إنت كده قيمة فلوسك بتقل لو هي في الدهب.
ونتيجة للخسائر اللي حققها الناس من الشهادات البنكية والدهب بدأت الفلوس تتحرك ناحية العقارات، وبناءًا على كل المعطيات اللي قولناها فوق، نقدر دلوقتي نجاوب على سؤالنا الأساسي وهو..
في وقت التضخم… هل الاستثمار العقاري هو الخيار الصح؟
والإجابة هي نعم لأن: أسعار العقارات في مصر زادت بنسبة 7.5٪ في أواخر سنة 2020 “وفقًا لتقرير صادر عن شركة الاستشارات العقارية العالمية (نايت فرانك)”، وفي الـ 9 شهور الأولى من سنة 2021 سوق العقارات حصله نمو بنسبة 59% وبعد كده حصل ركود في حركة البيع في أوائل 2022، إلا إن مع نهاية السنة زادت أسعار العقارات بنسبة 17% ” حسب التقرير الصادر من JLL الشركة العالمية للخدمات العقارية” وكل ده بيخلي السوق العقاري واحد من أسرع الأسواق من حيث النمو في العالم، فـ لك أن تتخيل حجم العائد الكبير للمستثمرين اللي اشتروا من أول فترة الكورونا أو بعدها. وده يؤكد مقولة ويل روجرز عضو مجلس النواب الأمريكي سابقًا واللي قال ” متستناش عشان تشتري عقار، اشتري عقار واستنى “؛ لأنك هـتجني ثمار كتير من استثمارك ده بعدين.
والتضخم له تأثير إيجابي على العقارات وبينهم علاقة طردية؛ لأن كل أما التضخم زاد كل أما سعر العقارات هيزيد وهنا تستفيد من التضخم لصالحك من خلال حاجتين:
– بيع وحدتك: الرئيس عبد الفتاح السيسي في الفترة الأخيرة أزال كل القيود المفروضة على ملكية الأجانب للعقارات المصرية، وده هيخلي بيع العقارات أسهل وأسرع؛ عشان انخفاض قيمة العملة المصرية أمام العملة الأجنبية، وده يفتح مجال جديد للاستثمار، ويشجع الأجانب على الشراء في مصر ،وبالتالي تضمن سرعة بيع وحدتك وبمكسب كبير ليك، بالإضافة طبعا إنك ممكن تبيعها عادي لمصريين وهتكسب برضو من ارتفاع سعر العقار المستمر.
تأجير وحدتك: سوق الإيجارات منتعش جدا دلوقتي؛ لإن فيه ناس كتير بتفضل الإيجار بسبب ارتفاع أسعار التمليك، وبالتالي تضمن عائد متزايد ومستمر ومضمون من عقارك.
كمان اللي يضمن لك إنك هتحقق مكسب في ظل ارتفاع الأسعار: هو إن الطلب على العقارات زاد بنسبة 25%: 30% وأسعار مواد البناء زادت بنسبة 5% وده معناه إن الطلب والمكسب بيكون < التكلفة اللي بتدفعها.
باختصار.. أفضل استثمار على الأرض هو الأرض نفسها، لأن الحاجة للسكن هي حاجة البشرية متقدرش تستغنى عنها، وهي من أساسيات الحياة خصوصًا في ظل ارتفاع معدلات الزواج والسكان، وبغض النظر عن أي أزمة العالم بيمر بيها فـ إنت ضامن إن استثمارك محمي ومضمون ويحققلك مكسب مستمر وعالي طول ما البشرية موجودة على الكوكب.. فـ لو عايز تستثمر فلوسك في أأمن استثمار ومش عارف تبدأ إزاي ومنين كلمنا و هنكون معاك خطوة بخطوة من أول اختيار أنسب الوحدات ليك واللي تحققلك أعلى عائد، لحد خدمات ما بعد البيع.
طـــوابـــق… نـــعـــلـــو بـــآفـــاق حـــلـــمـــك.